高利率环境下全球房地产韧性与脆弱性的深度解析

一、全球利率环境与房地产市场的脉络回顾 自2022年以来，主要发达经济体在应对通胀压力时纷纷采取紧缩货币政策，导致十年期国债收益率在美国一度触及5%以上，德国国债收益率亦突破3%。这一轮利率上行与以往周期不同，其背后不仅是传统的需求拉动型通胀，更有供给侧瓶颈、能源价格冲击以及地缘政治不确定性叠加作用。在这一背景下，房地产市场曾表现出出人意料的韧性：美国住宅价格在2023年四季度出现短暂回落后，2024年中旬再次回升；欧元区核心国家如德国、法国的二手房价格在2024年下半年保持微正增长；即便英国在2024年经历了利率达到5.25%的峰值，伦敦核心区域的房价仍然保持在峰值的90%以上。这一现象背后...